FAQ – häufig gestellte Fragen

Per einer Bonitätsabfrage erhält Alpha Immobilien Auskunft über ihr bisheriges Zahlungsverhalten. Hierzu zählen unteranderem titulierte Forderungen, Mahnverfahren oder die Abgabe einer eidesstattlichen Erklärung. Im Zuge einer Anmietung einer Wohnung bei uns, überprüfen wir mit Ihrer Einverständnis Ihre Bonität. Logischerweise unterliegen sämtliche Auskünfte der Datensicherheit und werden nicht an Dritte weitergegeben.

Kleine Haustiere wie Hamster oder Schildkröten dürfen ohne Genehmigung in der Unterkunft gehalten werden, solange ihre Zahl überblickbar bleibt, sie keine Schäden verursachen und die Nachbarn nicht stören.

Bei Hunden und Katzen liegt der Fall andersartig, denn im Zuge dieser Tiere behält sich Alpha Immobilien als Vermieter eine ausdrückliche Genehmigung vor. Es kann notwendige Gründe geben, die Haltung zu verweigern, wenn beispielsweise das Zusammenleben in einem Mehrfamilienhaus dies erfordert.

Wurde das Appartement vereinbarungsgemäß zurückgegeben, wird überprüft, ob Ihre Kaution ausgezahlt werden kann. Sollten keinerlei Mietzahlungen oder Nachzahlungen aus den Nebenkostenabrechnungen offen sein, wird die Kautionsauszahlung umgehend in Kraft gesetzt. Zur Vervollständigung weisen wir Sie allerdings darauf hin, dass der Vermieter sich das Recht vorbehält, die Kaution für evtl. im Nachgang auftretende Forderungen bis zu 6 Monate nach Vertragsende einzubehalten.

Bitte reichen Sie uns einen Antrag schriftlich ein. Anforderungen für eine Stornierung der Kündigung sind unter anderem, dass noch keine Weitervermietung vorliegt, dass Sie keinerlei Mietrückstände haben und dass es keine anderweitigen Erschwernisse in der Vergangenheit gab. Sind sämtliche Punkte überprüft und es liegt nichts gegen eine Kündigungsrücknahme vor, erhalten Sie umgehend eine schriftliche Bestätigung von uns.

Legen Sie ruhig und sachlich Ihr Problem gegenüber den Lärmverursacher dar, suchen Sie vereint eine Lösung für das Problem. Falls die Störungen massiv sind, können Sie sich trotzdem natürlich an uns wenden, bitte schriftlich und mit ausgiebigen Angaben.

Sollten die Missstände trotz gemeinsamer Besprechung in der Hausgemeinschaft nicht gelöst werden können, müssen einige gesetzliche Regelungen eingehalten und z. B. ein Lärmprotokoll geführt werden.

Bitte akzeptieren Sie, dass nach gesetzlichen Bestimmungen die Betriebs- und Heizkostenabrechnung im Zuge eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums erstellt werden muss. Der genaue Zeitpunkt der Abrechnungserstellung ist hierdurch abhängig, wann uns alle Rechnungsbelege der beauftragten Dienstleister und Versorger zugehen. Verständlicherweise sind wir bemüht, Ihnen Ihre Abrechnung schnellstmöglich zu übersenden.

Es bestehen viele Fragen, die am Telefon erledigt werden können. Doch bei manchen Themen ist dies ausgeschlossen, wenn es exemplarisch um eine Wohnungskündigung geht. Es bestehen Angelegenheiten, die überwiegend aus rechtlichen Gründen schriftlich geregelt werden müssen. Hierzu zählen nachfolgende Fälle:

Bankverbindung

Ändert sich Ihre Bankverbindung, teilen Sie uns dies bitte schriftlich mit. Zwecks der Kautionsauszahlung wird eine erneute Angabe der Bankverbindung benötigt.

Beschwerden

Bitte senden Sie uns sämtliche Beschwerden schriftlich zu. Zwecks Nachweispflicht bei eventuell auftretenden Klagefällen brauchen wir weiterhin ein Störungsprotokoll mit Angaben zur Art, Zeitabstand und Uhrzeit der Störung.

Vertragsänderung

Alle Meldungen, die eine Veränderung des Vertrages nach sich ziehen, müssen schriftlich eingereicht werden. Ändert sich z. B. der Name eines Vertragspartners oder soll ein Vertragspartner aus dem Vertrag entlassen werden,  brauchen wir dies zwecks Beweispflicht in der Schriftform.

Mietvertragskündigung

Für Mietverträge, die eine längere Zeit als ein Jahr geschlossen werden, sieht das Mietrecht für Mietverträge die Schriftform vor. Sie möchten kündigen? Schade – das bedauern wir sehr! Bitte reichen Sie uns eine von allen Vertragspartner unterschriebene Kündigung ein. Sollte eine Unterschrift fehlen, können wir die Kündigung nicht berücksichtigen. Diesbezüglich werden Sie selbstverständlich informiert.

Seit dem Jahr 2002 gilt eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Wird im Mietvertrag auf die gesetzliche Kündigungsfrist verwiesen, gilt der eben genannte Zeitraum.

Für die Kündigungsfrist ist das Eingangsdatum des Briefes entscheidend, nicht das Absendedatum oder der Poststempel. Also bitte rechtzeitig losschicken – und daran denken, dass die Kündigung bloß mit den Unterschriften aller Mietvertragspartner gültig ist, die gleichermaßen den Mietvertrag unterzeichnet haben.

Bei älteren Mietverträgen wurden manchmal maßgeschneiderte Kündigungsfristen formuliert, ebendiese gelten in jenen Fällen. Bitte also im Voraus einen Blick in den Mietvertrag werfen.

Bitte beachten Sie, dass Sie das Mietverhältnis schriftlich kündigen müssen. Die schriftliche Kündigung muss bis zum dritten Werktag eines jeden Monats bei uns eingegangen sein, damit diese dann für den Ablauf des übernächsten Monats wirksam wird.

Beispiel:

Ihre Kündigung geht am externen Werktag des Monats Mai bei uns ein.

Das Mietverhältnis endet dementsprechend mit Ablauf des 31.07. des passenden Jahres.

Wir können hier auf das sehr informative Video von Viessman verweisen! Klicken Sie hier für den Link.

Die Präsenzversammlung bleibt, zusätzlich kann die Eigentümergemeinschaft durch Beschluss die Online-Teilnahme an einer Präsenzversammlung erlauben und dabei auch die konkreten Bedingungen (Auswahl der Technik, geschützter Zugang etc.) festlegen.

Diese Regel wurde vereinfacht: Jede Versammlung ist automatisch beschlussfähig, unabhängig davon, wie viele Wohnungseigentümer anwesend oder vertreten beziehungsweise online zugeschaltet (jedoch nicht aktiv stimmberechtigt, Vertretungserklärung!) sind.

Ein Umlaufbeschluss kann jetzt auch in Textform (z.B. per Mail) gefasst werden.

Die Eigentümerversammlung kann jetzt beschließen, dass über einen konkreten Beschlussgegenstand im Umlaufverfahren
mit einfacher Mehrheit entschieden werden kann.

Beispiel: Die Eigentümer fassen in der Versammlung einen Beschluss über die Durchführung einer Erhaltungsmaßnahme, aber es ist noch nicht klar, an wen der Auftrag erteilt werden soll. Dann können die Eigentümer beschließen, dass hierüber (= konkreter Beschlussgegenstand) im Umlaufverfahren mit Mehrheit entschieden wird.

Auch künftig sind Beschlüsse für Rechtsnachfolger bindend. „Vereinbarungsändernde Beschlüsse“, also Beschlüsse, die aufgrund einer Öffnungsklausel in einer Teilungserklärung/ Gemeinschaftsordnung gefasst werden, gelten gegenüber Rechtsnachfolgern aber nur, wenn sie ins Grundbuch eingetragen wurden.

Jetzt wird klargestellt, dass die Eigentümer im Rahmen der Jahresabrechnung nur über die Anpassung der Vorschüsse beschließen, also über die Abrechnungsspitze. Die Jahresabrechnung dient nur der Anpassung des Wirtschaftsplans an den tatsächlichen finanziellen Bedarf, mit ihr wird der Anteil der Wohnungseigentümer an den Kosten des jeweiligen Abrechnungsjahres festgelegt. Die übrigen Angaben in der Jahresabrechnung sind nicht Beschlussgegenstand, eine Anfechtung kann sich nur gegen die Abrechnungsspitze richten.

Der Verwalter hat nach neuem Recht nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht zu erstellen, der den Stand der Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthält. Er muss diesen Vermögensbericht jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung stellen. Der Vermögensbericht
ist nicht Bestandteil der Jahresabrechnung, er dient nur der Information der Eigentümer über die Vermögenslage.

Der Schutz der überstimmten Minderheit erfolgt durch differenzierte Kostentragungsregelungen: Im Grundsatz müssen nur die Eigentümer, die mit „Ja“ gestimmt haben, die Kosten baulicher Veränderungen (inkl. der Folgekosten) tragen.

Eine Kostentragung durch alle Eigentümer erfolgt nur dann, wenn die Maßnahme durch eine besonders große Mehrheit (2/3 der abgegebenen Stimmen und Hälfte der Miteigentumsanteile) beschlossen wurde oder sich die Kosten innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.

Jeder Wohnungseigentümer kann die Gestattung bestimmter privilegierter baulicher Veränderungen verlangen, dazu gehören der Einbau von Ladestationen, Einbruchsschutz oder Telekommunikationsanschlüsse mit hoher Kapazität sowie Maßnahmen zur Förderung der Barrierefreiheit. Hierfür ist dennoch ein Beschluss erforderlich, der die Art und Weise der Durchführung regelt.

Die Kosten solcher Maßnahmen sind ausschließlich durch den Wohnungseigentümer zu tragen, der die Gestattung erhalten hat. Er ist auch allein nutzungsberechtigt. Nachzügler können verlangen, dass ihnen die Nutzung einer neu geschaffenen Infrastruktur gegen entsprechende Kostenbeteiligung ermöglicht wird.

Beispiel: Ein Wohnungseigentümer hat technische Vorrichtungen für die Installation einer Ladestation erstellt und bezahlt. Später kaufen sich zwei weitere Wohnungseigentümer auch ein Elektroauto. Diese können dann die Mitnutzung gegen nachträgliche Beteiligung an der Investition und künftige Teilnahme an den laufenden Kosten verlangen.

Nach der neuen Formulierung „unterstützt und überwacht“ der Beirat den Verwalter.

Unentgeltlich tätige Beiratsmitglieder haften nur noch für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit.

Der Verwalter kann künftig jederzeit abberufen werden, in diesem Fall endet der Verwaltervertrag spätestens 6 Monate nach der Abberufung.

Das neue Gesetz regelt, dass die Eigentümergemeinschaft gegenüber dem Verwalter durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder einen durch Beschluss dazu ermächtigten Wohnungseigentümer vertreten wird.

Beispiel:
Teil- und Wohnungseigentum wird auf das Gesamtobjekt mit 1000/Miteigentumsanteilen angeben. Hierbei kann dann ein einzelner Teil- und Wohnungseigentümer als Beispiel 100/1000 Anteile am Gesamteigentum besitzen.

Beispiel:
Die tragenden Wände des Gebäudes gehören zur Statik dessen. Daher darf ein einzelner Eigentümer nicht die in seiner eigenen Wohnung sich befindenden tragenden Wände nicht entfernen oder verändern, ohne die Zustimmung aller Wohnungseigentümer vorliegend zu haben. (Hierbei bitte nochmal auf die individuelle Teilungserklärung achten!)

Das Wohnungseigentum entsteht durch folgende Punkte:

• durch einen Teilungsvertrag, den mehrere Miteigentümer eines Objekts, wie beispielweise eine Erbengemeinschaft, einer Immobilie eben diese in Wohnungs- und/oder Teileigentum aufteilen. 
• durch eine Teilungserklärung, bei der ein Alleineigentümer einer Immobilie oder eines unbebauten Grundstücks, wie beispielweise ein Beuträger, beim Notar und gegenüber dem Grundbuchamt erklärt, dass er sein Eigentim in Miteigentumsanteile aufteilen möchte.

Die Teilungserklärung oder der Teilungsvertrag beinhalten wie die Immobilie aufgeteilt und die Räumlichkeiten den einzelnen Miteigentümern zugeordnet werden. Hierbei wird auch die konkrete Nutzung für die Räumlichkeiten vorgeschrieben, wie beispielweise eine Wohnung oder eine Gaststätte.

Weiterhin werden die Miteigentumsanteile bestimmt, die meist für die Ausübung der Stimmrechte bei Wohnungseigentümerversammlungen (WEG) von Bedeutung sind.

Beispiel:
Die Wohnungseinheit Nr. 1 ist als Wohnungseigentum vorgesehen und die Wohnungseinheit Nr. kann als Ladenlokal gewerblich genutzt werden. Ferner werden Stellplätze und Garagen den einzelnen Eigentümer als Sondereigentum zugeordnet.

Die Abgeschlossenheit bedeutet, dass eine Sondereigentumseinheit von anderen Einheiten innerhalb der Immobilie durch Wände und Decken abgetrennt ist, einen eigenen Zugang vom Gemeinschaftseigentum hat und über das Treppenhaus der Gemeinschaft oder vom Freien betreten werden kann. Weiterhin muss die Führung eines Haushalts bei Wohnungen ermöglicht werden, als auch eine eigenständige Wasser- und Stromversorgung verfügen.

Beispiel:
Der Wohnungseigentümer im 1. Obergeschoss darf den im Gemeinschaftseigentum befindlichen Dachboden als Lagerraum nutzen. Sollte das Sondernutzungsrecht nachträglich eingeräumt werden, müssen alle Eigentümer eine notarielle Zustimmung erklären, die Teilungserklärung ändern und dies spezielle Recht in das Grundbuch eintragen lassen. (Hierbei bitte die individuelle Teilungserklärung beachten!)

Beispiel:

Bei einem Anbau eines Balkons wird der optische Gesamteindruck des Objektes verändern. Diese Berührung des Eindrucks muss als bauliche Veränderung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossen und genehmigt werden. Sollte der Eigentümer eigenmächtig und ohne Genehmigung handeln, kann er zum Rückbau verpflichtet werden. (Hierbei die individuelle Teilungserklärung beachten!)

Um den Bedarf des gemeinschaftlichen Eigentums in Stand zu setzen oder zu halten, werden monatlich zusätzlich zum Hausgeld Beträge von den Wohnungseigentümer für die Instandhaltungsrücklage gefordert. Diese Rücklage für Instandhaltungen wird von dem Verwalter betreut.

Die Sonderumlage ist ein monetärer Betrag, die auf Grundlage einer unvorhersehbaren und nicht vermeidbaren Finanzierungslücke von der Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossen wird. Die Sonderumlage sollten im Wirtschaftsplan abgestimmt werden.

Die Beschlussfassung ist ein Ergebnis dessen, was die Wohnungseigentümer in der Wohnungseigentümerversammlung beschließen. Die Ergebnisse werden im Eigentümerversammlungsprotokoll eingepflegt. Die folgende Auflistung zeigt, wie Beschlüsse entschieden werden können:

• einfacher Mehrheit; ein Beschluss erreicht mehr Ja-Stimmen als Nein-Stimmen.
• qualifizierte Mehrheit; je nach Teilungserklärung müssen die Hälfte bis 3/4 aller Eigentümer zustimmen.
• doppelt qualifizierte Mehrheit; 3/4 aller im Grundbuch eingetragenen Eigentümer müssen zustimmen, diese müssen zeitgleich mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile (MEA) besitzen.
• allstimmig; Zustimmung aller Wohnungseigentümer , auch die nicht in der Versammlung anwesenden Eigentümer.
• schriftlich im Umlaufverfahren.

(Wir weisen dringend auf die Revision der individuellen Teilungserklärung hin!)

Die Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft ist eine Fähigkeit, als Rechtssubjekt im Rechtsverkehr teilnehmen zu können. Hierzu zählt auch, im gerichtlichen Verfahren klagen als auch verklagt zu werden und ein Träger von Rechten und Pflichten zu sein. Im allgemeinen erleichtert die Teilrechtsfähigkeit die Verwaltung der Wohnungseigentumsgemeinschaft, als auch der Immobilie. Hier tritt die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband und nicht einzeln auf. Als Resultat obliegt dem Verwalter die Vertretung der Gemeinschaft.

Die Klage eines Wohnungseigentümers oder des Verwalters, mit der eine Ungültigkeit eines Beschlusses innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung bei Gericht eingefordert wird, wird als Anfechtungsklage bezeichnet. Das zuständige Amtsgericht wird auf dem Hinblick der Lage des Grundstücks bestimmt.