FAQ – häufig gestellte Fragen

Herzlich willkommen zu unserem FAQ (Frequently Asked Questions)! Hier werden Sie die Antworten zu den häufig gestelltesten Fragen lesen können.

Sollte dennoch Ihre Frage nicht beantwortet sein, zögern Sie nicht und kontaktieren Sie uns telefonisch oder gern per E-Mail. Die Kontaktdaten sowie Kontaktformular erhalten Sie unter hier.

NEU

Weiter unten befinden sich Fragen und Antworten zu dem Thema Eigentum und der WEG Reform 2020!

Was sind Neben- / Betriebskosten?

Betriebskosten sind die Unkosten, die dem Eigentümer ständig entstehen. Sie fallen für den Mieter neben der Grundmiete monatlich an und werden einmal jährlich mit den tatsächlichen Aufwänden gegengerechnet.

Was ist eine Bonitätsauskunft?

Per einer Bonitätsabfrage erhält Alpha Immobilien Auskunft über ihr bisheriges Zahlungsverhalten. Hierzu zählen unteranderem titulierte Forderungen, Mahnverfahren oder die Abgabe einer eidesstattlichen Erklärung. Im Zuge einer Anmietung einer Wohnung bei uns, überprüfen wir mit Ihrer Einverständnis Ihre Bonität. Logischerweise unterliegen sämtliche Auskünfte der Datensicherheit und werden nicht an Dritte weitergegeben.

Gibt es Vorschriften bei Hundehaltung?

Kleine Haustiere wie Hamster oder Schildkröten dürfen ohne Genehmigung in der Unterkunft gehalten werden, solange ihre Zahl überblickbar bleibt, sie keine Schäden verursachen und die Nachbarn nicht stören.

Bei Hunden und Katzen liegt der Fall andersartig, denn im Zuge dieser Tiere behält sich Alpha Immobilien als Vermieter eine ausdrückliche Genehmigung vor. Es kann notwendige Gründe geben, die Haltung zu verweigern, wenn beispielsweise das Zusammenleben in einem Mehrfamilienhaus dies erfordert.

Wie lange dauert es, bis ich meine Kaution zurückbekomme?

Wurde das Appartement vereinbarungsgemäß zurückgegeben, wird überprüft, ob Ihre Kaution ausgezahlt werden kann. Sollten keinerlei Mietzahlungen oder Nachzahlungen aus den Nebenkostenabrechnungen offen sein, wird die Kautionsauszahlung umgehend in Kraft gesetzt. Zur Vervollständigung weisen wir Sie allerdings darauf hin, dass der Vermieter sich das Recht vorbehält, die Kaution für evtl. im Nachgang auftretende Forderungen bis zu 6 Monate nach Vertragsende einzubehalten.

Kann ich meine Kündigung zurückziehen?

Bitte reichen Sie uns einen Antrag schriftlich ein. Anforderungen für eine Stornierung der Kündigung sind unter anderem, dass noch keine Weitervermietung vorliegt, dass Sie keinerlei Mietrückstände haben und dass es keine anderweitigen Erschwernisse in der Vergangenheit gab. Sind sämtliche Punkte überprüft und es liegt nichts gegen eine Kündigungsrücknahme vor, erhalten Sie umgehend eine schriftliche Bestätigung von uns.

Wie soll ich bei Lärmbelästigung vorgehen?

Legen Sie ruhig und sachlich Ihr Problem gegenüber den Lärmverursacher dar, suchen Sie vereint eine Lösung für das Problem. Falls die Störungen massiv sind, können Sie sich trotzdem natürlich an uns wenden, bitte schriftlich und mit ausgiebigen Angaben.

Sollten die Missstände trotz gemeinsamer Besprechung in der Hausgemeinschaft nicht gelöst werden können, müssen einige gesetzliche Regelungen eingehalten und z. B. ein Lärmprotokoll geführt werden.

Wann kann ich mit meiner Nebenkostenabrechnung rechnen?

Bitte akzeptieren Sie, dass nach gesetzlichen Bestimmungen die Betriebs- und Heizkostenabrechnung im Zuge eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums erstellt werden muss. Der genaue Zeitpunkt der Abrechnungserstellung ist hierdurch abhängig, wann uns alle Rechnungsbelege der beauftragten Dienstleister und Versorger zugehen. Verständlicherweise sind wir bemüht, Ihnen Ihre Abrechnung schnellstmöglich zu übersenden.

Was muss schriftlich eingereicht werden?

Es bestehen viele Fragen, die am Telefon erledigt werden können. Doch bei manchen Themen ist dies ausgeschlossen, wenn es exemplarisch um eine Wohnungskündigung geht. Es bestehen Angelegenheiten, die überwiegend aus rechtlichen Gründen schriftlich geregelt werden müssen. Hierzu zählen nachfolgende Fälle:

Bankverbindung

Ändert sich Ihre Bankverbindung, teilen Sie uns dies bitte schriftlich mit. Zwecks der Kautionsauszahlung wird eine erneute Angabe der Bankverbindung benötigt.

Beschwerden

Bitte senden Sie uns sämtliche Beschwerden schriftlich zu. Zwecks Nachweispflicht bei eventuell auftretenden Klagefällen brauchen wir weiterhin ein Störungsprotokoll mit Angaben zur Art, Zeitabstand und Uhrzeit der Störung.

Vertragsänderung

Alle Meldungen, die eine Veränderung des Vertrages nach sich ziehen, müssen schriftlich eingereicht werden. Ändert sich z. B. der Name eines Vertragspartners oder soll ein Vertragspartner aus dem Vertrag entlassen werden,  brauchen wir dies zwecks Beweispflicht in der Schriftform.

Mietvertragskündigung

Für Mietverträge, die eine längere Zeit als ein Jahr geschlossen werden, sieht das Mietrecht für Mietverträge die Schriftform vor. Sie möchten kündigen? Schade – das bedauern wir sehr! Bitte reichen Sie uns eine von allen Vertragspartner unterschriebene Kündigung ein. Sollte eine Unterschrift fehlen, können wir die Kündigung nicht berücksichtigen. Diesbezüglich werden Sie selbstverständlich informiert.

 

Wie kündige ich meine Wohnung?

Seit dem Jahr 2002 gilt eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Wird im Mietvertrag auf die gesetzliche Kündigungsfrist verwiesen, gilt der eben genannte Zeitraum.

Für die Kündigungsfrist ist das Eingangsdatum des Briefes entscheidend, nicht das Absendedatum oder der Poststempel. Also bitte rechtzeitig losschicken – und daran denken, dass die Kündigung bloß mit den Unterschriften aller Mietvertragspartner gültig ist, die gleichermaßen den Mietvertrag unterzeichnet haben.

Bei älteren Mietverträgen wurden manchmal maßgeschneiderte Kündigungsfristen formuliert, ebendiese gelten in jenen Fällen. Bitte also im Voraus einen Blick in den Mietvertrag werfen.

Bitte beachten Sie, dass Sie das Mietverhältnis schriftlich kündigen müssen. Die schriftliche Kündigung muss bis zum dritten Werktag eines jeden Monats bei uns eingegangen sein, damit diese dann für den Ablauf des übernächsten Monats wirksam wird.

Beispiel:

Ihre Kündigung geht am externen Werktag des Monats Mai bei uns ein.

Das Mietverhältnis endet dementsprechend mit Ablauf des 31.07. des passenden Jahres.

Wie entlüfte ich meine Heizung?

Wir können hier auf das sehr informative Video von Viessman verweisen! Klicken Sie hier für den Link.

Für unsere Eigentümer – die WEG Reform 2020

Der Gesetzgeber hat im Dezember 2020 neue Regelungen verabschiedet. Hier werden Ihnen die bisherigen Vorschriften und dann die Änderungen dazu dargelegt. Bitte beachten Sie, dass weitere Erläuterungen im Wohnungseigentumsmodernieiserungsgesetz (WEMoG) stehen und diese ebenfalls zur Rate gezogen werden soll. Auch sollte eine Revision der individuellen Teilungserklärung des Objektes erfolgen.

Dieser Vergleich dient ledglich zur Information und ist keine Rechtsberatung. Quelle ist der vdiv.

Thema: Wohnungseigentümerversammlung – §22 bis 25 WEG

Die Einladungsfrist betrug 2 Wochen.

Die Einladungsfrist beträgt jetzt 3 Wochen.
Die Einladung kann wie bisher in Textform erfolgen.

Eigentümerversammlungen mussten als Präsenzveranstaltung stattfinden.

Die Präsenzversammlung bleibt, zusätzlich kann die Eigentümergemeinschaft durch Beschluss die Online-Teilnahme an einer Präsenzversammlung erlauben und dabei auch die konkreten Bedingungen (Auswahl der Technik, geschützter Zugang etc.) festlegen.

Die Versammlung war nur beschlussfähig, wenn die anwesenden Eigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten. Andernfalls musste eine Wiederholungsversammlung einberufen werden, die stets beschlussfähig war.

Diese Regel wurde vereinfacht: Jede Versammlung ist automatisch beschlussfähig, unabhängig davon, wie viele Wohnungseigentümer anwesend oder vertreten beziehungsweise online zugeschaltet sind.

Ein Umlaufbeschluss (ohne Versammlung) konnte nur in Schriftform erfolgen. Ein Umlaufbeschluss kam nur zustande, wenn alle Eigentümer ihre Zustimmung erklärt haben.

Ein Umlaufbeschluss kann jetzt auch in Textform (z.B. per Mail) gefasst werden.

Die Eigentümerversammlung kann jetzt beschließen, dass über einen konkreten Beschlussgegenstand im Umlaufverfahren
mit einfacher Mehrheit entschieden werden kann.

Beispiel: Die Eigentümer fassen in der Versammlung einen Beschluss über die Durchführung einer Erhaltungsmaßnahme, aber es ist noch nicht klar, an wen der Auftrag erteilt werden soll. Dann können die Eigentümer beschließen, dass hierüber (= konkreter Beschlussgegenstand) im Umlaufverfahren mit Mehrheit entschieden wird.

Beschlüsse binden auch Rechtsnachfolger.

Auch künftig sind Beschlüsse für Rechtsnachfolger bindend. „Vereinbarungsändernde Beschlüsse“, also Beschlüsse, die aufgrund einer Öffnungsklausel in einer Teilungserklärung/ Gemeinschaftsordnung gefasst werden, gelten gegenüber Rechtsnachfolgern aber nur, wenn sie ins Grundbuch eingetragen wurden.

Thema: Kostenverteilung – §16 WEG

Bisher konnten die Wohnungseigentümer nur bei zwei Fallgruppen eine von den Vorgaben des Gesetzes oder der Teilungserklärung/ Gemeinschaftsordnung abweichende Kostenverteilung beschließen:
· Bei Betriebskosten im Sinne des Mietrechts
· Bei Instandhaltungskosten, soweit es sich um einen „Einzelfall“ handelte.

Jetzt können die Wohnungseigentümer für alle Kostenarten eine abweichende Verteilung beschließen. Das gilt auch für Erhaltungsmaßnahmen
(neue Bezeichnung für Instandhaltungsund Instandsetzungsmaßnahmen). Derartige Beschlüsse sind anfechtbar, wenn sie die Grundsätze
der Verteilungsgerechtigkeit und der Maßstabskontinuität (keine beliebigen Änderungen) nicht berücksichtigen.

Thema: Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung – §28 WEG

Nach der bisherigen Regelung war der Wirtschaftsplan, aus dem sich die Höhe der Vorschüsse = Vorauszahlungen der Eigentümer ableitet, das wesentliche Finanzierungsinstrument.

Die zentrale Bedeutung des Wirtschaftsplanes bleibt unverändert bestehen.

Bisher enthielt das Gesetz keine Angaben zum Inhalt des Beschlusses über die Jahresabrechnung.

Jetzt wird klargestellt, dass die Eigentümer im Rahmen der Jahresabrechnung nur über die Anpassung der Vorschüsse beschließen, also über die Abrechnungsspitze. Die Jahresabrechnung dient nur der Anpassung des Wirtschaftsplans an den tatsächlichen finanziellen Bedarf, mit ihr wird der Anteil der Wohnungseigentümer an den Kosten des jeweiligen Abrechnungsjahres festgelegt. Die übrigen Angaben in der Jahresabrechnung sind nicht Beschlussgegenstand, eine Anfechtung kann sich nur gegen die Abrechnungsspitze richten.

Das Gesetz enthielt keinerlei Verpflichtung zur Darstellung der jeweiligen Vermögenssituation der Eigentümergemeinschaft.

Der Verwalter hat nach neuem Recht nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht zu erstellen, der den Stand der Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthält. Er muss diesen Vermögensbericht jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung stellen. Der Vermögensbericht
ist nicht Bestandteil der Jahresabrechnung, er dient nur der Information der Eigentümer über die Vermögenslage.

Thema: Bauliche Veränderungen und Kostenbeteiligung – §20, 21 WEG

Bislang konnten bauliche Veränderungen, zum Beispiel der Einbau von Ladestationen für Elektroautos oder der Einbau eines Aufzugs, durch das Veto einzelner Eigentümer verhindert werden.

Über alle baulichen Veränderungen kann jetzt durch einfachen Mehrheitsbeschluss entschieden werden. Anfechtbar sind solche Beschlüsse, mit denen die Wohnanlage grundlegend umgestaltet wird oder Wohnungseigentümer unbillig benachteiligt werden.

.. mehr Inhalt

Der Schutz der überstimmten Minderheit erfolgt durch differenzierte Kostentragungsregelungen: Im Grundsatz müssen nur die Eigentümer, die mit „Ja“ gestimmt haben, die Kosten baulicher Veränderungen (inkl. der Folgekosten) tragen.

Eine Kostentragung durch alle Eigentümer erfolgt nur dann, wenn die Maßnahme durch eine besonders große Mehrheit (2/3 der abgegebenen Stimmen und Hälfte der Miteigentumsanteile) beschlossen wurde oder sich die Kosten innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.

Jeder Wohnungseigentümer kann die Gestattung bestimmter privilegierter baulicher Veränderungen verlangen, dazu gehören der Einbau von Ladestationen, Einbruchsschutz oder Telekommunikationsanschlüsse mit hoher Kapazität sowie Maßnahmen zur Förderung der Barrierefreiheit. Hierfür ist dennoch ein Beschluss erforderlich, der die Art und Weise der Durchführung regelt.

Die Kosten solcher Maßnahmen sind ausschließlich durch den Wohnungseigentümer zu tragen, der die Gestattung erhalten hat. Er ist auch allein nutzungsberechtigt. Nachzügler können verlangen, dass ihnen die Nutzung einer neu geschaffenen Infrastruktur gegen entsprechende Kostenbeteiligung ermöglicht wird.

Beispiel: Ein Wohnungseigentümer hat technische Vorrichtungen für die Installation einer Ladestation erstellt und bezahlt. Später kaufen sich zwei weitere Wohnungseigentümer auch ein Elektroauto. Diese können dann die Mitnutzung gegen nachträgliche Beteiligung an der Investition und künftige Teilnahme an den laufenden Kosten verlangen.

Thema: Verwaltungsbeirat – §29 WEG

Bisher war die Anzahl auf 3 Personen begrenzt.

Die Anzahl der Beiratsmitglieder ist nach neuem Recht frei wählbar.

Die Aufgabe des Beirats wurde bisher mit „Unterstützung“ des Verwalters beschrieben.

Nach der neuen Formulierung „unterstützt und überwacht“ der Beirat den Verwalter.

Die Haftung des Beirats war nicht beschränkt.

Unentgeltlich tätige Beiratsmitglieder haften nur noch für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit.

Thema: Bestellung und Abberufung des Verwalters – §26 WEG

Der Verwalter konnte für eine Dauer von höchstens 5 Jahren, bei der ersten Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum auf höchstens 3 Jahre, bestellt werden.

Die Bestellung des Verwalters erfolgt auch künftig auf höchstens 5 Jahre bzw. 3 Jahre bei neu gegründeten Wohnungseigentümergemeinschaften.

Die Abberufung des Verwalters konnte auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt werden.

Der Verwalter kann künftig jederzeit abberufen werden, in diesem Fall endet der Verwaltervertrag spätestens 6 Monate nach der Abberufung.

Thema: Vertretung der Eigentümergemeinschaft – §9b WEG

Der genaue Umfang der Vertretungsbefugnis des Verwalters = Vertretung im Außenverhältnis war bisher im Gesetz nicht klar geregelt. Im Einzelfall bedurfte es des Nachweises der Bevollmächtigung durch Vorlage entsprechender Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft.

Das neue Gesetz bestimmt, dass der Verwalter gesetzlicher Vertreter der Eigentümergemeinschaft ist und diese kraft seiner Bestellung im Außenverhältnis vertritt. Der Verwalter muss nur seine Verwalterbestellung (durch Vorlage des Bestellungsbeschlusses) nachweisen und kann ohne Vollmacht alle Rechtsgeschäfte für die Eigentümergemeinschaft abschließen.

Ausnahmen: Grundstückskauf- und Darlehensverträge darf der Verwalter nur bei Vorlage eines entsprechenden Beschlusses abschließen.

Ebenso gab es keine Regelung für die Vertretung der Eigentümer gegenüber dem Verwalter.

Das neue Gesetz regelt, dass die Eigentümergemeinschaft gegenüber dem Verwalter durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder einen durch Beschluss dazu ermächtigten Wohnungseigentümer vertreten wird.

Thema: Aufgaben und Befugnis des Verwalters – §27 WEG

Die Befugnisse des Verwalters waren in einem Aufgabenkatalog geregelt.

Im Unterschied zur Vertretungsbefugnis des Verwalters (§ 9b WEG), die das „Können“ im Außenverhältnis betrifft, regeln die „Aufgaben und Befugnisse des Verwalters“ das „Dürfen“ im Innenverhältnis zur Eigentümergemeinschaft.

Der gesetzliche Aufgabenkatalog zu den Befugnissen des Verwalters ist entfallen.

Stattdessen ist allgemein geregelt, dass der Verwalter berechtigt und verpflichtet ist, Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.

Die Eigentümer können die Rechte und Pflichten des Verwalters durch Beschluss erweitern oder einschränken.

Thema: Zertifizierter Verwalter – § 19 Abs. 2 Nr. 6; § 26a WEG

Bislang existierte keine Regelung.

Nach Ablauf einer Übergangsfrist von 2 Jahren, somit ab dem 01.12.2022, entspricht nur noch die Bestellung eines zertifizierten (= von der IHK geprüften) Verwalters ordnungsmäßiger Verwaltung.

Ausnahmen: Es handelt sich um eine WEG mit weniger als 9 Einheiten und ein Miteigentümer wird zum Verwalter bestellt und weniger als ein Drittel verlangt die Bestellung eines zertifizierten Verwalters.

Die Rechtsverordnung, die die Einzelheiten der Zertifizierung regelt, ist noch nicht erlassen.

Diese fachliche Zertifizierung ist von der Berufszulassung, die jeder Verwalter bereits jetzt nach § 34c Abs. 1 Nr. 4 Gewerbeordnung benötigt, zu unterscheiden.

Für unsere Eigentümer – FAQ!

Wissenswertes rund um das Eigentum! Hier können Sie als Eigentümer schnell und einfach erfahren, welche Fragen rund um die Immobilie aus der Juristik aufkommen könnten. Bitte beachten Sie, dies ist keine Rechtsbeartung. Auch die Revision der eigenen Teilungserklärung wird dringens geraten.

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